第一节 位置对城乡土地价值的影响。地基价值。
前三章考察了生产成本和来自土地“原始力”与其他自然恩赐品的占有的收入的关
系，也考察了生产成本和直接来自私人投资的收入的关系。介于二者之间有一个第三类，
其中包括那些收入，或者不如说收入的那些部分，这些收入是社会一般进步的间接结果，
而不是私人为获利所投资本和劳动的直接结果。现在我们应该研究这一类，特别是关于
城市地基的价值。
我们已经知道，虽然自然界所给予的报酬，如用农产量计算，差不多总是不能和投
于农业中的资本和劳动的增加成比例的增加；但是另方面，如果高度的集约经营是附近
地区非农业人口增长的结果，那末，人口的密集多半有提高农产品价值的趋势。我们已
经知道，当产品按其对生产者的价值，而不按其数量计算时，这种影响是怎样地同报酬
递减规律的作用对立，并且往往超过后者的作用；农户既可以得到他借以销售农产品的
好市场，又可以得到供给他必需品的好市场，他买贱卖贵，社会生活的种种便利和享受
也越来越处于他力所能及的范围之内。
此外，我们也曾知道，高度工业组织所产生的经济，是怎样往往只在很小的程度上
取决于各个别厂的资源。各业为自己所必须安排的那些内部经济和工业环境的普遍进步
所产生的那些外部经济相比，往往是微不足道的；一个企业的位置在决定企业利用外部
经济的程度上，几乎经常起着重大的作用；由于附近勤劳富裕的居民的增多，或者铁路
和通向现有市场的其他交通工具的开辟而产生某地基的位置价值，是工业环境的变动对
生产成本所起的最显著的影响。
假设任何一业（不论是否农业）中的二个生产者在各方面都具有相等的便利，但第
一个企业比第二个企业所占的位置较为便利，因此在相同市场上买卖所需运费较少，那
末，他的位置所给予他的差别利益等于他的对方所多出的运费总额。我们可以假定，位
置上的其他便利，例如靠近特别适合他的行业的劳动市场，同样可以变成货币价值。如
把这换算成货币价值并加在一起，我们就得出第一个企业比第二个企业在位置的便利上
所具有的货币价值；而如果第二个企业没有位置价值，它的地基只是按农业土地的价值
计算，那末，这种价值就成为它的特殊位置价值。较有利地基上所能获取的额外收入提
供一种所谓特殊位置地租；任何一块建筑土地的总地基价值是拆除建筑物后在自由市场
上出售时所具有的价值。“年地基价值”——用一种方便的，虽不十分确切的说法——
就是那种价格按当前利息率所提供的收入。它显然超过特殊位置价值，所超过之数仅等
于农业土地的价值，相较之下，它往往是一个几乎可以不计的数量。
第二节 通过个人或集体的有意行动而创造的位置价值的一些例外场合。
很显然，大部分位置价值是“公有价值”（见以上第117页）。但是也有一些需要注
意的例外场合。有时全城甚或一个地区的住宅是按商业原则设计的，而且是单独由一个
人或一个公司负担风险投资来完成的。后者的行动部分原因也许是由于慈善或宗教的动
机，但是不论在任何场合，它的财政基础将见之于这一事实，即：居民稠密本身就是经
济效率增进的一个原因。在通常情况下，这种效率所产生的主要利得归那些已经占有该
地的人所有。但那些从事于开拓一个新地区或建设一座新城市的人把自己的主要希望通
常是建立在获得商业成功的基础上面。
例如，当萨尔特和蒲耳曼决定把他们的工厂移到乡下并建立萨尔特和蒲耳曼城的时
候，他们都预料到他们按农业用地的价值所能购买的土地会取得城市地产由于周围人口
稠密而产生的那种特殊位置价值。同样的动机也曾支配了那些人，他们选定一块本来就
适合成为避暑胜地的地基，然后购买了这块土地并且用了大批经费来开发它的资源。他
们情愿长期等待他们投资的任何纯收入，以其他们的土地最后会因周围人烟稠密而获得
很高的位置价值。
在所有这些场合下，得自土地的年收入（无论如何，超过农业地租的那部分收入）
对许多场合来说应被看成利润，而不应被看成地租。不论建筑萨尔特城或蒲耳曼城工厂
所用的土地，或充作某店铺或商店的地基（它的位置将使它有可能和工厂工人做好买卖）
而提供“高额地租”的土地，上述论点都同样适用。因为在这些场合，势必冒很大的风
险；而在有巨大损失风险的各种事业中，也必须有获重利的希望。一种商品的正常生产
费用必须包括对生产它所需要的那种冒险的报酬，而这种报酬要足以使那些从事冒险与
否尚在犹疑不决的人认为他们可能得到的利益净额（也就是说，除去他们可能受到的损
失额后）是对他们辛勤和支出的报酬。这种冒险所提供的利益除足以供这种目的而用之
外，是没有多大剩余的。这可以由它们仍然不是很常有的这一事实来说明。但在势力很
大的公司所操纵的那些工业里，它们多半是比较常见的。例如，某大铁路公司可以建立
一个克鲁或一个新斯温顿来制造铁路设备而不冒任何巨大的风险。
类似的例子有：一群土地所有者联合起来建筑一条铁路，并不指望铁路运输的纯收
入支付投在建筑铁路上的资本以任何巨额利息；但是它将大大提高他们土地的价值。在
这种场合，在作为土地所有者的收入的增加中，有一部分应当看成是改良他们土地所投
下的资本的利润，虽然这种资本曾用于建筑铁路，而不是直接用于他们自己的土地。
具有相同性质的其他事例有：主要的排水工程和改善农业或城市土地一般状况的其
他计划，倘这些计划是由土地所有者用自己的费用来实现的，不论这些费用是通过他们
私下协议，还是向他们征收特捐得来的。此外，如一个国家在建立它自己的社会政治组
织，普及国民教育和开发自然资源方面的投资，也属于这类事例。
这样看来，增加土地和其他自然恩赐品的价值的那种环境的改善，在许多场合部分
地是由于土地所有者为提高土地的价值而故意投资造成的；因此，由此而增加的收入，
其中一部分可以看成是利润，如我们考察长时期的话。但在很多场合下却不然；自然恩
赐品所提供的纯收入的任何增加并不是由于土地所有者的特殊支出，而且也不提供使用
这种支出的直接动机，这种增加对各种场合来说应当看作是地租。
当在某新兴城市的郊区拥有数十英亩土地的人为了建筑而“开发”它们的时候，就
出现类似上面所说的那些场合。他也许设计了马路，决定那里房舍应当相连，那里应当
分开；并拟定了一般的建筑式样，也许还规定了每种房屋所用的最低建筑费；因为每种
房屋的美观增加所有房屋的一般价值。他这样所创造的集体价值具有公有价值的性质；
它大半取决于潜在的公有价值，而这种价值是整个地基得自它附近的繁荣城市的兴起的。
但是他的预见，组织能力和支出所产生的那部分价值应当看成是企业的报酬，而不应当
看成是私人对公有价值的占用。
这些例外场合是必须加以考虑的。但一般准则是，每块土地上所建房屋的数量和性
质大体上（在当地建筑法的许可下）是最有利的结果得以预期的那种数量和性质，很少
或不考虑它对周围地区位置价值的作用。换句话说，那块地的地基价值是由那些因素决
定的，而这些因素多半不能为决定建筑什么房屋的那些人所左右；他根据它上面各种房
屋所提供的收入的估计来调节他的建筑经费。
第三节 决定永租地租的一些原因。
建筑土地的所有者有时用自己的土地建筑房屋，有时索性把它出售。最常见的是，
他按固定的地租出租他的土地，租期九十九年，期满之后，土地与其建筑物（根据契约，
建筑物必须妥为修缮）归其遗产继承人所有。让我们考察决定他出售土地所得地价和他
出租土地所取地租的那些原因。
任何一块土地的资本还原价值是其可能提供的所有纯收入的簿记折现值，所谓纯是
指一方面减去包括收租费在内的各种意外费用，另方面加上它的矿藏，发展各种企业的
能力和用于住宅时所具有的那些物质的、社会的与美观的有利条件。土地所有权所提供
的那种社会地位和其他个人满足的货币等价并不表现为土地的货币收益，但列入它的资
本货币价值。
其次，我们考察什么决定土地所有者出租土地（例如，租期九十九年）所能得到的
“地租”。全部固定租金折成现值有等于土地当前资本价值的趋势；但是必须酌减两项，
一项是当租期终结时把土地和它上面的建筑物一并交还本主遗产继承人的义务；另一项
是租约对土地使用的任何限制所引起的可能不便。由于这两项酌减，地租略小于该地的
“年地基价值”，如果该地基价值被认为始终保持不变；但事实上由于人口的增长和其
他原因，地基价值看涨，因此，在租期开始时，地租一般地略高于年地基价值，而在租
期终结时，则远低于年地基价值。
在决定在任何一块既定土地上的建筑权利的价值之前，必须从建筑物的估计毛收益
中减去预计建筑费用，在这些费用中还有租税（中央税或地方税），而这些税也许是向
地产征收并由地产所有者交纳。但这就引起一些困难的枝节问题，只好留在附录七中加
以讨论。
第四节 报酬递减和建筑土地的关系。
让我们重申这个事实，即报酬递减规律适用于各业中为了生活和工作而进行的对土
地的使用。当然，在建筑业，像在农业中一样，资本运用得过少是可能的。如某宅地所
有者认为，只须耕种分给他的一百六十英亩土地的一半他就能生产出比耕种全部土地时
更多的农产品，同样，即使当土地几无任何价值时，一幢很矮的住宅也可以昂贵得和它
所提供的便利不相称。在农业中，一英亩土地运用一定的资本和劳动可以提供最高的报
酬、超过这点追加资本和劳动报酬就减少，建筑业亦复如此。在农业中，提供最大报酬
的每英亩的资本量，是随作物的性质、生产技术状态和所供应的市场的性质而变化的。
同样，在建筑业中，可能提供最大报酬的每平方英尺的资本，如果地基没有稀有价值，
也是随着建筑物所要求的用途而变化的。但是如果该地基具有稀有价值，则超过这个最
大报酬点继续使用资本而不支付扩大地基所需土地的额外成本是值得的。在土地价值高
的地方，使每平方英尺土地提供二倍的便利，所用成本多于比在土地价值低的地方在同
样场合所用成本的二倍。
我们可以把建筑边际这一名词应用到那种便利上，这种便利是仅仅值得从某既定地
基取得的，如果土地的稀有性减少，就不从它取得这种便利。为确定概念起见，我们可
以假定，这种便利是建筑物的顶层所提供的。
土地成本的节省是用建筑顶层，而不用较多地面扩大建筑来实现的，这种节省适能
补偿该计划所用的额外费用和不便。顶层楼所提供的便利，如酌减它的偶然不便外，刚
够值它的成本，而不留有任何剩余，以供地租之用。在顶层楼上（如系工厂的一部分）
所制造的那些东西的生产费用，仅仅和它们的价格相抵，没有支付地租的剩余。因此，
工业品的生产费用可以看成是建筑边际上制造的商品的生产费用，从而不支付地租。这
就是说，地租不列入边际上的那组生产费用，在该边际，供求力量在决定价值方面的作
用可以看得最清楚不过了。
例如，假定某人在计划修建一个旅馆或工厂；为此并考虑用多少土地。如果土地便
宜，他将用大量土地，如果土地很贵，则他将用较少的土地，而把房屋建筑得高些。假
定他计算建造并维持各自带有一百英尺，和一百一十英尺前廊的两所铺面所需的费用，
并使它们在各方面对他和他的顾主与雇员都有相等的便利，从而对他也有相等的利益。
设他认为，这两种计划的区别，如把未来支出加以资本还原之后，表明较大的面积有五
百镑的利益，如果前廊每英尺可按少于五十镑的价格取得，则他将情愿用大面积的土地，
而不用小面积的土地；五十镑将等于土地对他的边际价值。计算用同样的支出在较大地
基上比在较小地基上从事其他方面的工作所增加的价值，或用较便宜的土地，而不用位
置较差的土地进行建筑，他也许会得到同样的结果。但是无论他采用哪种计算方法，它
的性质和他决定是否值得购买任何其他企业设备的性质是相同的：他把他从每种投资所
能预期的纯收入（减去折旧）看作和他的企业保有相同的一般关系；如果位置的优势是，
处于该位置的全部可用土地都能得到各种不同的雇用，其中它的边际使用以前廊每英尺
五十镑的资本价值表示，那末，它将等于该土地的当前价值。
第五节 各种建筑物对同一土地的竞争。
这假定各种不同用途的争用土地将把各处的建筑和各种用房一直扩大到那一边际，
在该边际，对同一地基运用任何较多的资本，不再是有利的。随着一个地区对住宅和商
业用房的需求的增加，为了避免在同一地面上增建房屋所引起的费用和不便，以越来越
高的价格购买土地也是值得的。
例如，假使比方说里兹的地价因店铺、货栈和铁工厂等争用土地而上涨，那末，某
毛织商发觉他的生产费用有所增加，也许迁到另一个城市或乡下；从而把他过去使用的
土地留下，以便建筑店铺和货栈，城市的位置对于它们比对于工厂更为有利。因为他也
许认为，迁到乡下所节省的土地成本和迁移所带来的其他利益，除抵销其不利外，尚绰
绰有余。在讨论这样做是否值得时，他的工厂地基的租值会算作毛织品的生产费用，而
且也应当如此。
但是我们必须探求事实的真相、供求的一般关系把生产推到那一边际，在该边际，
生产费用（不列入任何地租）是如此之高，以致人们情愿支付高价增加土地，以便避免
在狭小地基上因工作拥挤而造成的不便和费用。这些原因决定着地基价值；因此，地基
价值不应当看成是决定边际成本的。
由此可见，工业和农业对土地的需求在各方面都如出一辙。燕麦生产费用的增加是
由于这一事实，即可以丰收燕麦的土地为使它能提供较高地租的其他作物所急需；同样，
在伦敦可以看到离地面六十英尺高的印刷机在工作，如果其他用途对土地的需求没有把
建筑边际扩展到这样的高度，则印刷机所提供的工作就会便宜一点。又如某蛇麻种植者
也许认为，由于他支付很高的地租，他的蛇麻的价格将不能抵偿他那里的生产费用，他
也许不种蛇麻，或另找土地来种它；而他所留下的土地也许租给一个菜商，不久，附近
的土地需求又有增加，以致该菜商所得的菜价总额将不能抵偿菜的生产费用（包括地租
在内）；因而他又把它出让，比方说，让给一个建筑公司。
在每个场合，日益增加的土地需求改变着集约使用土地的有利边际。该边际上的成
本表明决定土地价值的那些基本因素的作用。同时这些成本又是供求的一般条件迫使价
值与之相一致的成本；因此，直接研究它们对于我们的目的来说是正确的；虽然这种研
究和私人资产负债表的目的毫不相干。
第六节 企业家的租金和他们所索价格的关系。
对特别有价值的城市土地的需求，来自各种批发商和零售者多，而来自厂商者少；
对他们所特有的那种需求的有趣特点，在这里是值得一谈的。
如果同一企业部门中的两个工厂的产量相等，则它们一定占有几乎相等的车间面积。
但是商店建筑的大小和它们的周转却没有密切的关系。空间很大对它们来说是一件方便
的事情，同时也是额外利润的一个源泉。它不是物质上不可或缺的。但是它们的空间愈
大，它们手头所能保有的存货愈多，从而，用以陈列样品的便利也愈大。在受趣味和式
样变动支配的那些商业里，尤其是这样。这些部门的商人在较短的时间内大力收集各种
时髦商品，尤其是那些眼看就要时行的商品；他们的地基租值愈高，他们也就必须愈快
地出售那些稍微过时和可有可无的商品，甚至亏本也在所不惜。如果商店的位置是，顾
客受精选货品的诱惑大，而受廉价的诱惑小，则商人将索取周转次数较少而利润率很高
的价格；但位置如不是这样，他们将索取低廉的价格，并力图多做生意，以与他们的资
本和营业所的规模相称；正如同在某些附近地区，菜商认为在豌豆角很香嫩的时候来摘
是最相宜的，而在另一些地区却等它们长得十分饱满时再说。不论商人采取哪种计划，
将有某些便利，而这些便利他们怀疑是否值得提供给大众；因为他们预料到由于这些便
利而增销的商品只能偿其所负，并不能对地租提供任何剩余。他们因这些便利而出售的
商品，是地租不列入其推销费用的那些商品，如同地租不列入菜商认为刚值得生产的那
些豌豆的生产费用一样。
有些租金很高的商店取价低廉，因为它们门前的许多过客付不起高价来满足自己的
所好。店主知道，他一定得贱卖，否则就完全卖不了。他不得不满足于他的资本每次周
转所带来的低利润率。但是，因为他的顾客的需要很简单，他无须积存大量商品；他的
资本一年可以周转许多次，因此，他每年的纯利润量是很大的，他情愿为可以取得这种
利润的位置而付出很高的租金。反之，在伦敦上流社会的某些静寂的街道上和在许多乡
村里，价格是很高的；因为在前一场合必须要用高级商起来吸引顾客，而这种商品只能
卖得很慢，在后一场合，总周转的确是很小的。没有一个地方，商人所能赚取的利润将
使他有可能支付像伦敦东端某些廉价的、顾客盈门的商店商人支付那样高的租金。
但是的确，如果不增辟任何交通，以广招徕，则位置变得更加适合于其他用途，而
不适合于开设店铺；只有那些有办法招引大批顾客（和他们所索的价格与所经营的商业
种类相较）的店主，才将能偿其所负。因此，在对各业店主的需求不变时，店主的人数
将减少；所余店主将能索取一种比以前高的价格，而对顾客不提供较大的便利和引诱。
可见，这个地区土地价值的上涨，将表明位置的稀有，而这种稀有，在其他条件不变的
情况下，将提高零售商品的价格；正如同任何地区农业地租的上涨表明土地的稀有，而
这种稀有将提高边际生产费用，从而提高任何特定作物的价格一样。
第七节 城市地产的混合租金。参阅附录七。
房（或其他建筑物）租是一种混合租，其中有一部分是属于地基，而另一部分是属
于建筑物本身，二者的关系相当复杂，可留待本书附录七加以讨论。但是关于混合租的
一般性质不妨在这里说几句。乍看，在一种东西同时产生二租这一命题里，似乎是有些
矛盾；因为它的租从某种意义上说是扣除经营费用以后的一种剩余收入；而就同一经营
过程和由此而来的同一收入而言，是不能有两种剩余的。但是如果那种东西是一种混合
品，则它的各部分都可以被经营得使它提供一种超过经营费用的剩余收入。相应的租在
理论上总是可以区分的，有时它们在商业上也是可以分开的。
例如，水力发动的面粉厂的租，是由二部分组成，一部分是它的建筑用地的租，另
一部分是它利用的水力的租。假定要想在一个地方建立面粉厂，那里在许多地基的任何
一处可以同样利用的水力是有限的。那末，水力和所选地基一道的租就是这二种租的和；
它们各自都是级差利益的等价，其中一种级差利益是占用该地基以从事任何生产所提供
的，另一种是水力的占有对在其中任何地基上经营面粉厂所产生的。这两种租，不论是
否恰为同一个人所有，都可以分别清楚，并且在理论上和实践中都可以分别计算。
但是如果没有可以建立面粉厂的其他地基，就另当别论。
在那种场合下，如果水力和地基归不同的人所有，那末，它们的价值超过该地基用
于其他场合时所具有的价值的差额，其中有多少归地主所有，只能用“协议”的办法加
以解决。
假使有可以利用水力的其他地基，但是效率不等，仍无法决定地基和水力的所有者
如何来分割生产者的剩余差额，这种差额是它们共同提供的生产者的剩余，超过该地基
用于其他场合和水力用于别处所提供的总剩余的差额。除非就水力供给的一定年限达成
协议，该面粉厂也许不会建立；但当期限终了时，关于分割水力和有面粉厂的地基所提
供的总剩余，又会引起同样的困难。
局部垄断者如铁路、煤气、自来水和电力公司，对曾使其企业设备适于利用它们的
服务，和也许为此目的而自己出资装置了费用浩大的设备的那个消费者企图加价，就经
常产生类似的困难。例如，当匹茨堡的厂商刚刚建立起一些用自然煤气而不用煤的高炉
时，煤气的价格就立即增加了一倍。矿业史也提供了类似困难的许多事例，如和附近地
主关于路权等方面的争执，以及与附近村舍、铁路和码头的所有者的纠纷。
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素心学苑 收集整理
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